2021/12/20 住宅租賃契約，房東不能把稅轉嫁給房客負擔

撰文者：李琬鈴公證人

租賃房屋作居住使用，法律已明文規定禁止房東把稅轉嫁給房客負擔。
 

法律依據

民國106年制定公布「租賃住宅市場發展及管理條例」（簡稱「租賃專法」），租用房屋作住宅使用，應優先適用租賃專法。
 
依租賃專法第5條規定：
「租賃契約具消費關係者，適用消費者保護法相關規定；非具消費關係者，其應約定及不得約定事項，由中央主管機關定之。」（第1項）；「非具消費關係之租賃契約條款，違反第一項應約定及不得約定事項者，無效」（第4項）。
 
再依消費者保護法第17條規定：
「中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。」（第1項）；「違反第一項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之。」（第4項）。
 
承上，依租賃專法第5條規定，不具消費關係的租賃契約條款，若違反主管機關制定之「應約定及不得約定事項」，該條款無效；又依消費者保護法第17條規定，具消費關係的租賃契約條款，若違反主管機關制定之「應記載及不得記載事項」，該條款無效。
 
具消費關係及不具消費關係要怎麼區別？依照105年行政院消費者保護處院臺消保字第1050165274號函，消費關係租賃契約是指出租人是企業經營者，而承租人承租房屋單純作居住使用，非用以執行業務、投入生產或銷售商品。出租人若反覆實施出租行為，非屬偶一為之，並以出租為業者，不論其為公司、團體或個人，亦不論出租戶數，均可認定為企業經營者。
 

「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」、「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」禁止出租人將稅賦轉給承租人負擔

 
109年8月14日內政部針對不具消費關係之住宅租賃契約，修正公布「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」；同日依消費者保護法第17條第1項授權，針對具消費關係之住宅租賃契約，修正公布「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」。前述「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」及「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」均自109年9月1日生效，藉由此次修法，內政部將兩者之名稱、內容作一致性之調整，是以，自109年9月1日後，無論住宅租賃契約具消費關係，或不具消費關係，契約條款所受之規範實質上已無差別。
 
而「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」不得約定事項第4點規定「不得約定應由出租人負擔之稅賦，若較出租前增加時，其增加部分由承租人負擔」；「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」不得記載事項第5點規定「不得記載應由出租人負擔之稅賦，若較出租前增加時，其增加部分由承租人負擔」。所以，若住宅租賃契約條款有下列約定，依租賃專法第5條、消費者保護法第17條規定，均屬無效：
 
「因房屋出租致地價稅、房屋稅較出租前增加，增加之部分由承租人負擔」
「因房屋出租致出租人租賃所得稅增加，增加之部分由承租人負擔」
 
特別提醒，法律並未禁止營業用房屋租賃契約之出租人將稅賦轉嫁給承租人，但住家用租賃契約，不行。從書局購買制式租賃契約雖然方便，但其條款沒有區分租賃房屋作住家或營業使用，若您購買的制式租賃契約含有上述條款，即不宜作住家租賃契約使用。
 

本所備有住宅租賃契約例稿，如果您有住宅租賃的需求，歡迎來信或來電索取。