2021/10/14 出借房屋給他人使用，未收租金，仍須繳納租賃所得稅？

撰文者：公證人李琬鈴

                                                                                                                                    
將房屋出借給他人，沒有收取任何租金，就沒有租賃所得，按理來說應該無須繳租賃所得稅，但所得稅法卻不是這樣規定，在特定情況之下，即使屋主沒有收租金，國稅局仍可按當地一般租金標準計算租賃收入，要求屋主繳納租賃所得稅。

 

無償出借房屋給「本人、配偶、直系親屬」或本人、配偶、直系親屬設立之獨資商號或個人執行業務場所使用：

這種情況，屋主未收租金，國稅局確實不會課徵租賃所得稅。

 

無償出借房屋給「本人、配偶、直系親屬」以外之個人或公司使用：

依所得稅法第14條第1項第5類第4款規定「將財產借與他人使用，除經查明確係無償且非供營業或執行業務者使用外，應參照當地一般租金情況，計算租賃收入，繳納所得稅。」

又，所得稅法施行細則第16條第2項規定「本法第14條第1項第5類第4款所稱他人，指本人、配偶及直系親屬以外之個人或法人。」

綜合上述兩項條文，房屋借給「本人、配偶及直系親屬以外」之個人或法人，如經查明係無償且非供營業或執行業務使用，屋主無須繳納租賃所得稅。所以屋主出借給上述個人或法人，是否應繳納租賃所得稅，應視借用人將房屋作「營業」或「住家」使用，有不同結果：

一、 如借用人作「營業」使用，國稅局得依當地一般租金標準表核定屋主租賃收入

如借用人將房屋作營業使用或執行業務（例如律師、會計師事務所、診所），縱使屋主並未收取任何租金，國稅局仍得依當地一般租金標準計算屋主租金收入。股東出借自己名下房屋提供給公司使用、或屋主將自己名下房屋提供給配偶擔任負責人之公司使用，均屬此種情況，縱使未收租金，國稅局仍得以當地一般租金標準計算租金收入。

所謂「當地一般租金標準」係各區國稅局按照每年實地調查租金狀況編定之「年度非住家用房屋當地一般租金標準表」（調查範圍包括營業人查定營業標準費用等級表、扣繳、公證租金資料、實地調查租金等）並考量特定情形（例如所處路段、房屋性質及繁榮程度等因素）予以核定。
    
不過，目前各區國稅局僅公告「年度住家用房屋當地一般租金標準表」，並未公告「非住家用房屋當地一般租金標準表」，儘管法務部曾有函釋（法務部 108.04.29. 法律字第10803503480號）認為「年度非住家用房屋當地一般租金標準表」應屬納稅者權利保護法第 9條第 1項所定應公開予納稅者知曉之稅捐法令，但國稅局仍未公開此查稅準則。

二、 如借用人作「住家」使用，借用契約必須有兩位見證人，並經公證，屋主才能免課租賃所得稅：

若作｢住家｣使用，國稅局就不能課徵屋主租賃所得稅嗎? 別忘了，還有所得稅法施行細則第88條。該條文規定「將財產無償借與他人使用者，應由雙方當事人訂立無償借用契約，經雙方當事人以外之二人證明確係無償借用，並依公證法之規定辦竣公證。」

在此種情形，當事人必須協同兩位見證人，一同至公證人事務所辦理「房屋使用借貸契約」公證，有上述公證契約書為憑，屋主始能免被課徵租賃所得稅。

若無法提出有兩位見證人且經公證之無償借貸契約，國稅局得依當地一般租金標準計算屋主租金收入。各區國稅局每年均會編定「年度住家用房屋當地一般租金標準表」並經財政部核定後公告，以109年度、臺中市為例，住家用房屋租金係以房屋評定現值之15%計算（參照財政部台財稅字第10904698650號函「109年度房屋及土地之當第一般租金標準」）


參考資料：
財政部稅務入口網 國稅問與答 第1130～1132號說明（110-10-06更新）