2021/12/03 租用房屋作營業使用「含稅」?「不含稅」? 當然有差別

撰文者 公證人李琬鈴                                                                               更新日期：2022/06/30

租用房屋作營業使用，有些房東會強調「租金是我要實拿的金額喔！」、「租金不含稅」、「房客要負擔二代健保費用及租賃所得稅預扣繳金額」，這是甚麼意思？這樣是合法的嗎？房東、房客在稅務上需要特別注意甚麼呢? 
 

就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔

民法427條規定「就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔。」出租人持有房屋每年應按期繳納「房屋稅」、「地價稅」，並應於每年五月就上一年度的租金收入申報繳納「租賃所得稅」，這些與房屋有關之稅賦，均應由出租人負擔。
 

但是，民法第427條非強制規定，只要雙方同意，租賃物應納稅捐可以轉嫁給承租人負擔

最高法院65年度台上字第1119號民事判決「按就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔，民法427條定有明文；又上開規定非強制規定，當事人得為相反之約定」。

臺北簡易庭 104 年度北簡字第 8957 號民事判決更進一步說明：「按房屋稅向房屋所有人徵收之…房屋稅條例 第4 條第1 項亦定有明文。惟上開房屋稅條例之規定，僅在規範國家與人民間之公法上權利義務關係，而明示房屋稅之納稅義務人，以利稅捐稽徵機關澄清應徵收稅款之對象，如有欠繳稅款時，亦得作為行政執行之對象。然而，公法上明示納稅義務人或其他公法上金錢給付義務之義務 人，並非表示人民間在私法上不得自由約定各種稅捐或其他公法上金錢給付義務實質上由非納稅義務人之人負擔。次按就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔，民法第 427 條定有明文。故稅負義務主體於通常情形下，並不因租賃關係之發生而有所異動。上開條文雖無當事人另有特約時得排除適用之明文規定，然該條並非強制規定而係任意規定，當事人非不得為相反之約定（最高法院65年台上字第1119號判例意旨參照）。故租賃契約當事人約定應由承租人負擔出租物應納之稅捐者，基於契約自由原則，自不得認為其無效。」

多數法院判決見解認為，在營業用租賃契約，若約定由承租人負擔租賃物相關稅捐，亦即，透過契約約定，將原本出租人應負擔的稅賦轉嫁給承租人負擔，本於私法自治及契約自由原則，係屬有效的約定。
 

所以，租金「含稅」、「不含稅」當然有差別

承上所述，若租賃契約沒有特別約定，則依照法律規定，房屋相關稅賦（房屋稅、地價稅、二代健保補充保費、綜合所得稅）均由出租人自行負擔，白話來說，「租金是含稅的」，承租人每月繳納租金給出租人即可。但是，若出租人提出「租金是房東實拿金額、不含稅」條件並載明於契約時，代表承租人每月繳付租金外，出租人欲將稅賦轉嫁給承租人負擔，此時承租人一定要進一步釐清「不含什麼稅」？比較常見的情況有兩種： 
 
1.「因承租人設立營利事業登記而增加的房屋稅、地價稅，應由承租人負擔」
註：以臺中市為例，住家用自住房屋稅率為房屋現值之1.2%、非自住房屋稅率是1.5%；營業用稅率3%；自住用房屋之地價稅率0.2%，營業用房屋之地價稅率1%。（臺中市政府於111年修正「臺中市房屋稅徵收自治條例」第三條將非自住房屋稅率調高為2.4%～3.6%，修正條文自111年7月1日起施行）

2.「二代健保補充費用(2.11%)及租賃所得稅扣繳稅額(10%)，應由承租人負擔」 
註：符合特定條件之租約始須繳納二代健保補充費用及預先扣繳租賃所得稅，Simpany網站【公司租辦公室要了解甚麼事，創業者最常忽略的租金扣繳及二代健保】寫得好清楚，可連結至該網站，了解詳情。 
 

若約定二代健保補充費用、租賃所得稅額由承租人負擔，承租人額外為出租人負擔繳納的稅費，應算入出租人的租金收入

二代健保費用、租賃所得預扣繳稅額，納稅義務人均為出租人，承租人負擔的僅是扣繳義務，但承前所述，出租人於租賃契約將上述稅費轉嫁予承租人負擔，亦為法律所許。

不過，要注意的是，依國稅局見解，租賃契約約定由承租人負擔所得稅扣繳稅款及二代健保補充保險費，則該款項實質上為租賃財產之代價，換言之，承租人代出租人支付的各項稅費，均應算入出租人的租賃所得。

舉例來說，租賃契約約定每月租金6萬元，10%扣繳稅款及2.11%二代健保補充保費均由承租人負擔，依國稅局的算法，承租人每月因承租房屋支付的總額實為68,267元〔60,000元÷（100%-10%-2.11%）〕，其中：
1.    60,000元給付給出租人。
2.    6,827元為租賃所得扣繳稅額，由承租人於次月10日前繳納予國稅局。
3.    1,440元為二代健保補充保費，由承租人於次月底前繳納予健保局。

出租人雖實拿60,000元，但國稅局認為出租人的租金收入除實拿得6萬元外，另須加入承租人為出租人繳納給國稅局、健保局的第2、3項稅費，故出租人的租金收入總額為68,267元。承租人於次一年度一月底前應開立租賃所得扣繳憑單予出租人，以利其申報綜合所得稅。
 

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參考資料：
最高法院65年台上字第1119號民事判決
臺北簡易庭 104 年北簡字第 8957 號民事判決
臺灣高等法院 95 年上易字第 887 號民事判決
臺北地方法院107年度訴字第 4933號民事判決
財政部臺北國稅局 2021-07-29發佈新聞稿