2022/02/15 房客在租賃期間內死亡，租賃關係會當然消滅嗎？

撰文者：公證人李琬鈴
 
房客在租賃期間內死亡，租賃關係會當然消滅嗎？
 

第一種情況：房客有繼承人，且繼承人並未放棄繼承，應由繼承人承受租約之權利及義務

 
租賃關係所生之權利及義務是可以繼承的，如果房客死亡時，有繼承人且繼承人並未放棄繼承，房客於租賃契約所生之權利及義務由繼承人繼承，不會自動消滅（註：依民法第1138條規定，法定繼承人為配偶與「直系血親卑親屬（第一順位）、父母（第二順位）、兄弟姐妹（第三順位）、祖父母（第四順位）共同繼承」）。換句話說，房客死亡後，全體繼承人會承受這份租約及承租人的權利、義務，包括按期繳納租金的義務以及繼續使用房屋的權利。
 
但問題來了，如果繼承人沒有使用承租房屋之需求，該怎麼辦？
 

• 合意終止：繼承人得與房東協議終止租賃契約。雙方可簽署「租賃關係終止同意書」，於同意書內應載明終止日期、房屋返還及點交事項，結清租賃關係。
• 繼承人單方終止租約：

          （一）民法第452條規定「承租人死亡者，租賃契約雖定有期限，其繼承人仍得終止契約。但應依第450條第3項之規定，先期通知。」
          （二）民法450條第3項規定「前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一 個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」 

            舉例而言，若約定每月1日繳納當月租金，租金以「月」為週期計算，繼承人應以每月末日(例如：1 月31日、2月28日或3月31日..以此類推)為終止日，並應於終止日前一個月前通知房東。在終止日前，租約有效存續，房東不可擅自進入租賃物或丟棄房客遺留的個人物品，應與繼承人辦理點交。
 
第二個問題是，如房東不想租給繼承人，該怎麼辦？
 
除非租賃契約有特別約定房客死亡時，房東有權單方終止租約，否則房東必須與繼承人協商合意終止。若繼承人不同意終止，原則上，房東必須等到租期屆滿時才能收回房屋。
 

第二種情況：房客沒有繼承人，或是全部繼承人均拋棄繼承：

 
如果房客沒有繼承人，或是所有繼承人均拋棄繼承，租賃關係自房客死亡日起當然消滅。依最高法院109 年度台上字第 2112 號判決：
 
「按民法第 452 條前段規定：「承租人死亡者，租賃契約雖定有期限，其繼承人仍得終止租約」，其立法目的旨在使承租人死亡而有繼承人繼承其租賃權時，於其繼承人無須繼續租賃契約者，應使之得以終止契約。惟如承租人死亡，而無繼承人或繼承人全部拋棄繼承時，因已無契約承租人主體存在，應解為其租賃關係當然歸於消滅。」

 

如何知道房客有無繼承人？租屋時請房客務必留下緊急聯絡人資料
 

如果房客與家屬同住在租屋處，通常詢問家屬就能知道繼承人。但如果房客是獨居者，房東要與誰聯繫進行後續處理？如果房客於租屋處內亡故，除了上述法律關係釐清、遺留物處理等問題外，屍體該如何處置？都會變得很棘手。
 
為了避免這種困擾產生，出租房屋時最好請房客留下一至兩位家屬或朋友的電話號碼及通訊地址，作為緊急聯絡人，事故發生時才知道該找誰處理。如果沒有任何聯絡人資訊，可報請警察協助查詢戶籍資料並聯繫繼承人。
 
參考資料：
最高法院109 年度台上字第 2112 號民事判決