2021/11/08 凶宅！誰來賠償房屋跌價的損失？

撰文者：公證人李琬鈴

房屋出租後發生承租人自殺，或承租人的同居家屬、朋友自殺事件，房屋成為凶宅，這是出租人最不願意遇到的狀況。出租人該向誰求償？可以求償多少？

參照103年至近期（110年）法院判決，已多認可出租人得求償自殺造成之房屋跌價損失，以下謹以持肯定看法之法院判決，說明凶宅屋價損失求償之法律依據 ( 註：110年10月20日最高法院110年度台上字第2499號判決採否定見解，法院實務見解尚未統一，值得繼續觀察)。

 

租賃住宅內發生自殺事件成為「凶宅」，造成大眾心裡極大恐懼，且恐懼並非施作法事或宗教儀式即能根除，嚴重降低房屋之「交換價值」 

法院認為，房屋發生自殺事件，雖然並未對房屋造成直接物理性的損壞或降低通常效用，但一般社會大對於凶宅多存有嫌惡、畏懼之心理，對於居住其內之住戶，易造成心理負面影響，妨礙生活品質，凶宅在房地產交易市場多乏人問津，凶宅買賣價格或出租收益均明顯低於相同地段、環境之標的，若以凶宅設定抵押權，債權人亦擔心無人購買而拒絕設定抵押權或降低擔保價值。相較於房屋物理性毀損，屋主尚能修繕回復原狀，凶宅造成之房屋交易價值跌損，無法以施作法事或宗教儀式根除，且甚難回復，跌損程度更甚於物理性之毀損。
 

在他人房屋內自殺身亡，自殺者應負民法第184條第1項後段之侵權行為損害賠償責任

法院認為，自殺是屬於極端終結生命之方式，否定自我生命，輕忽生命價值，無視親人感受，更被視為不孝行為，為一般社會道德觀念所不贊同，道德倫理上應予非難，自殺會造成房屋流通障礙及交易價值減損，影響房屋所有權人使用、收益，屬於社會道德觀念不能接受之行為，應認為悖於善良風俗。

自殺之人明知房屋為他人所有，且可以預見自殺會使房屋成為凶宅，仍執意為之，造成屋價跌落、使屋主承受屋價跌落之損失，構成「故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人」，應負民法第184條第1條後段之侵權行為損害賠償責任。
 

承租人負有「租賃物保管義務」，這項義務包括維護房屋「用益價值」及「交換價值」

民法第432條規定「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。」；

民法第 433 條規定「因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任。」

法院認為，上述兩條文之立法目的課予承租人維護租賃物狀態之義務，且要求承租人就其允許使用房屋之人負責，但當時立法時空背景僅針對物理上之毀損，滅失加以規定，漏未針對經濟上價值減損之情形規範，而承租人或其同居人自殺使房屋成為凶宅，房屋價值減損程度不亞於物理上之毀損、滅失，出租人應可類推適用上述兩條文求償交換價值減損造成之損失。
 

若是承租人同住親屬自殺身亡，不論承租人本人有無故意過失，或有無違反租賃物保管義務之情形，承租人均應依民法433條代負損害賠償責任

當承租人的「同居人」或其他「因承租人允許使用租賃物之人」自殺造成房屋變成凶宅，不論承租人自己有無故意、過失，或承租人自己有無違反「租賃物保管義務」，依民法第433條規定承租人均應代負損害賠償責任，因為民法433條課予承租人對於同居人或允許使用租賃物人應負責任事由，負同一責任，以免出租人遭受意外之損害。

實務曾有案例：

A公司承租房屋作為員工宿舍，員工因與男友吵架憤而跳樓自殺。
B小姐承租房屋，同住的子女自殺。
C先生承租房屋，室友的同居女友自殺。

A公司、B小姐及C先生均被出租人求償房屋跌價損失且均經法院認可，所依據之條文即為民法第433條。
 

若是承租人自殺死亡，承租人應依民法第184條第1項後段、民法432條負損害賠償責任，然而人已死亡，應由繼承人在繼承遺產範圍內負賠償責任；若有連帶保證人，連帶保證人應以個人財產負連帶賠償責任

若承租人於租賃住宅內自殺死亡，承租人應對出租人負損害賠償責任，但承租人已經死亡，應由繼承人在繼承遺產之範圍內對出租人負責。若承租人遺產不足以清償債務，出租人即求償無門。

出租人得考慮在簽定租約時要求承租人尋覓有資力的人作為連帶保證人，則當承租人自殺身亡時，出租人除得要求繼承人於遺產範圍內負損害賠償責任外，另得請求連帶保證人以其個人財產負賠償責任。
 

房屋跌價損失，法院認可出租人求償金額約為房屋市價之27%~32%

法院於訴訟中通常囑託不動產估價師事務所提出「正常市價」、「有人於屋內自殺後市價」之鑑價報告，供法院評估房屋交易價值減損金額。根據多件法院判決，不動產估價師事務所鑑定報告認定凶宅造成之減損金額大約為市價之27%~32%。

近期，臺灣高等法院臺中分院109年度上字第525號判決（判決日期110年1月26日）認為房屋本質上需與土地一起使用，出售時也是一起出售，價值一起受影響，故採納不動產估價事務所之鑑定報告，認定「房屋及土地」因自殺事故折損率為38.31％，判決承租人賠償280多萬元。 
 

但，如果租賃物發生自殺以外之非自然死亡事故，出租人損失誰來賠？

除了自殺以外，租賃房屋發生他殺、一氧化碳中毒或高齡社會衍生之孤獨死（病故在房屋內一段時間才被發現）案例，依一般民眾觀念亦屬「凶宅」致房價跌損。後面幾種情況，死者並非故意尋死，對於屋主不須負侵權責任，屋主要循前述民法第432條、433條、民法184條規定向承租人或承租人之繼承人、連帶保證人求償，恐有困難。

自105年起，保險公司推出「特定事故房屋跌價損失保險」（俗稱「凶宅險」），承保範圍包括發生自殺、他殺、以及陳屍住宅內超過十日以上事故造成之房屋跌價損失。如屬社會住宅，凶宅險的保險費用得向政府申請補助（按社會住宅包租代管第三期計畫執行要點，政府每年每屋補助居家安全相關保險費上限為3,500元）。屋主於出租房屋前得向保險公司諮詢了解凶宅險之條款內容，將此風險適度轉嫁予保險公司。

參考判決：
臺灣高等法院103年度上易字第805號民事判決
高雄地方法院104年度訴字第17號民事判決
高等法院高雄分院109年度上字第95號民事判決
高等法院臺中分院109年度上字第525號民事判決。
臺灣臺中地方法院109年度訴字第2508號民事判決。
最高法院110年度台上字第2499號民事判決。