2021/10/22 房屋租賃契約須要公證嗎？

撰文者：公證人李琬鈴

租賃契約經出租人及承租人簽訂即成立生效，「公證」不是租賃契約成立或生效要件，既然如此，為何要「公證」租賃契約呢？
 

法令規定，特定行業於申請設立時應檢附經公證之租賃契約：

包括：短期補習班、幼兒園、長期照顧服務機構、營造業…等行業。

上述行業之營運著重場址穩定性，一旦搬遷將造成多數人不便，主管機關因此規定，如營業所用房屋非設立申請人所有，申請設立時應檢附「經公證」之租賃契約，且租期不得少於特定期間。以短期補習班為例，租期不得少於兩年；幼兒園租期不得少於五年；住宿式長期照顧服務機購，租期應有十年以上且於期限屆滿前不得任意終止租約。
 

租期超過五年之租賃契約，須經公證，承租人始能主張「買賣不破租賃」

依民法第425條規定，房屋租賃期間如果超過五年，須經公證始有「買賣不破租賃」之適用。如未經公證，出租人於租賃期間內將房屋出售予他人，買方得主張租賃契約對其不生效力而要求承租人搬遷。承租人應特別注意此條文規定並透過公證制度保障自己之權益。至於租期五年以下房屋租賃，無論有無公證，均有買賣不破租賃之適用。 
 

取得逕受強制執行效力

公證法第13條第1項第1款及第3款規定，經公證之租賃契約得約定逕受強制執行條款，包括：
「承租人於租期屆滿不返還房屋，願逕受強制執行」
「承租人未依約給付租金或違約金，願逕受強制執行」
「出租人未依約返還保證金（押金），願逕受強制執行」

租賃雙方於公證租賃契約約定強制執行條款，當上述違約情事發生時，權利人得以公證書作為執行名義，向法院聲請強制執行。反之，如未經公證，權利人須另行提起民事訴訟取得確定判決，方能聲請強制執行。相較之下，事前公證可大幅節省爭議發生時處理時間及心神勞費。
 

社會住宅包租案之轉租契約，應辦理公證

依內政部制定並於110年5月1日生效「社會住宅包租代管第三期計畫執行要點」第25點規定，租賃服務事業向房屋所有權人承租房屋再轉租給次承租人者，租賃服務事業與次承租人間之轉租契約應經公證。至於社會住宅代管案之租賃契約，租賃雙方得自由協議是否公證，法令並無強制。不過內政部對於社會住宅包租案之轉租契約、代管案之租賃契約，均有補助公證費用（每一案件上限為新台幣3,000元），鼓勵民眾多多利用公證制度。
 

除上述原因外，租賃雙方於公證時必須提供身分證明文件、建物或土地所有權狀、謄本，由公證人核對其真實性，且公證人亦應確認雙方訂約真意及契約內容是否符合法令，故經公證之租賃契約，日後較不易發生爭議，有助於維持營業或居住之安定。無論是營業或住家有租賃需求，均得透過公證制度保障自身權益。