2022/07/01 什麼是「公益出租人」？成為公益出租人合法節稅！

撰文者：公證人李琬鈴                                                                                                                              (更新日期2023/12/29)
 
7月1日開始政府開放300億元、估計50萬戶之租金補貼專案申請，為了提升房屋所有權人出租房屋給經濟弱勢者意願，政府也對房東釋出利多，只要房屋所有權人願意將房屋出租給領有政府租金補貼者，房東即成為「公益出租人」得享有租賃所得稅、房屋稅、地價稅等稅賦優惠。
 

首先釐清，公益出租人與社會住宅出租人不同

 
社會住宅出租人是依據住宅法第23條規定將房屋出租給政府作為社會住宅使用，或者參與縣市政府舉辦之社會住宅包租代管計畫，將房屋委由租賃服務事業出租或包租代管。公益出租人則是自行將房屋出租給領有政府補貼之房客，「公益出租人」與「社會住宅出租人」享有的稅賦優惠不同，本文以下內容僅針對「公益出租人」。

 

三大稅賦優惠
 

一、租賃所得稅：
       依據110年修正之住宅法第15條規定，房屋所有權人將房屋出租給領有政  府租金補貼者，每屋每月租金收入享有上限為新台幣一萬五千元的免稅額，換言之，若每月租金收入在一萬五千元以下，房東可免繳租賃所得稅；若月租金超過一萬五千元，僅需就超過一萬五千元的部分按房東所得稅率繳納租賃所得稅。
 

二、房屋稅：
       111年7月1日修正施行之「臺中市房屋稅徵收率自治條例」第3條規定「供自住或公益出租人出租使用者」房屋稅率均為1.2%，亦即公益出租的房屋稅率與自住房屋相同。 臺中市政府為抑制囤房，111年7月1日將出租房屋的房屋稅率，由原本之1.5%調高至2.4%~3.6%（非自住之住家用房屋，屋主持有四戶以下者，每戶稅率為2.4%；持有五戶以上者，每戶為稅率為3.6%）。相比之下，同樣是出租房屋，公益出租之房屋稅率只有1.2%，僅有一般出租房屋之1/2或1/3。  

三、地價稅：
       住宅法第16條及「臺中市社會住宅興辦及公益出租人出租房屋優惠地價稅房屋稅自治條例」第5條規定，公益出租房屋之土地，按自用住宅用地價稅率課徵，即0.2%。一般出租房屋地價稅率則為1%，亦有五倍之差異。  
 

房東無須提交申請，自動享有租賃所得稅、房屋稅率優惠

 
因房客領有政府租金補貼，縣市政府已有雙方資料，得逕行認定房東為公益出租人，並主動提供公益出租人清冊給國稅局。房東每年申報租賃所得稅時，只要在網路申報時勾選符合住宅法第15條，租賃所得稅即可享優惠，不用再提供佐證資料，申報完成後，國稅局會再比對縣市政府提供之資料，查核是否屬實。
 
房屋稅部分亦無須房東提出申請，臺中市政府地方稅務局會直接以臺中市政府提供之公益出租人清冊以自用住宅稅率課徵房屋稅。
 
不過地價稅的部分，仍需要房東主動向地方稅務局提出申請，才能適用自用住宅用地稅率。房東要記得於地價稅開徵日40天前（即9月22日前）提出申請，當年度地價稅才能享優惠。
 
 

公益出租人簽訂租約時特別注意事項
 

一、出租人必須是房屋所有權人。
        如果丈夫名下房產，以妻子名義出租，或者爸爸名下房產，以兒子名義出租，無法享有公益出租人的稅賦優惠。
 
二、共有房屋出租時，應以全體共有人為出租人。
       若出租人僅列部分共有人，則未列名者不能享有公益出租人之稅賦優惠。
 

小結：

住宅租賃契約，房東不得禁止房客申報租金所得稅，若有約定，該約定亦屬無效，而房東依法本有繳納租賃所得稅之義務。政府推行之公益出租人制度使房東得合法節稅，同時實現政府照顧弱勢族群政策。目前公益出租人之稅賦優惠實施期限為五年即至2027年1月12日為止，為鼓勵房東提供餘屋給弱勢戶成為公益出租人，去年住宅法修正時刪除「稅賦優惠延長以一次為限」之規定，行政院得視情況延長，房東可多多利用此「利人利己」之制度。

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參考資料：
110年8月31日內政部營建署「公益出租人問與答」
110年8月13日財政部稅務入口網新聞稿「公益出租人地價稅租稅優惠記得要申請喔」